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公司买房不限购,如何零税费股权转让过户房产

2018-03-06 09:13:57   来源:浦东注册公司   

在2017年9月29日的南方房产,我们发布了一篇文章,如果以公司名义买房规避限购,公司卖房的税费如何计算?公司名义买房,公司付款买入价值100万的房产。如果这个公司在三年里面是亏损经营的,比如买房支付税费,发工资支付公积金社保,经营性亏损,支付房子的房产税,土地使用税,那么公司的盈利就没有那么多了。公司的名义买房可以躲避限购政策,转让股权的方式过户可以合法少缴税费,这些都是可行的,但是对资金要求比较高,经营成本较高,需要面对复杂的程序,复杂的证件和复杂的税费,所以要做好提前准备。如果你真的想用公司名义买房,建议适当提高买入的报价,以此换取下次卖出的时候减少差额,减少卖出税费。

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  在2017年9月29日的南方房产,我们发布了一篇文章,如果以公司名义买房规避限购,公司卖房的税费如何计算?如果房产升值不多还好,如果房产升值较多,其实税费会很高的。文中我们建议,如果你打算用公司名义买房,建议买入的时候适当报高价,买入多缴税换取卖出少缴税。

  具体文章见

  多交25万税,买房就可不限购?你觉得值得吗?

  文中我们还提到了可以用股权转让的方式来转让房子,换句话说,原业主(法人)将整个公司卖给你了,公司名下的房产自然也就转让给你了,那么这种方式如何交税?

  

  一个公司只能买一套物业

  公司名义购买物业最大的好处就是不限购,无论是住宅,商服类,你可以有钱任性买买买,1套也可以,100套也可以。但是既然你想着以转让股权的方式过户房产,一个公司就只能买一套物业了,贪多不消化。

  公司买房就不要申请贷款了

  公司如果有经营有流水,法人,股东等也有良好流水,也可以申请贷款的,那就是企业经营贷,利率高,年限短,月供压力大。不过出于这个公司仅仅为了规避限购买房,通常建议就不要申请贷款了,也不容易申请贷款的,否则事情会变得比较复杂。

  股权转让如何交税?

  

  股权转让的税费是20%,具体如何计算呢?

  我们先来建立一个数学模型。

  自然人A出于限购的原因,为了买房注册一个公司,注册资本100万,注册资金实缴到位(小技巧:注册资金和房子买入价格一致,资金务必要实缴到位的!规范操作必须要的)。

  公司名义买房,公司付款买入价值100万的房产(发票为证)。

  三年后(广州限售,买入3年后才能出售,其实股权转让随时可以的,南房叔是不是一不小心说出了一个规避限购又同时规避限售的小秘密?),房价涨到了150万(三年后可以涨价那么多吗?南房叔表示,这是数学模型,不涨点干嘛那么折腾啊!认真你就输了。)

  从100万,涨到了150万,A需要交个税20%,也就是股权转让的个税税费10万。

  可以节省税费吗?

  如果这个公司在三年里面是亏损经营的,比如买房支付税费,发工资支付公积金社保,经营性亏损,支付房子的房产税,土地使用税,那么公司的盈利就没有那么多了。从三年的税务财务报表分析,以及资产评估,三年经营亏损了50万,刚好抵消房产升值,这套房子出售盈利是零,那么A需要交的个税就是零。这是合法合规的零税费转让!

  

  南方房产特约嘉宾

  

  郑大源

  房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾

  公司的名义买房可以躲避限购政策,转让股权的方式过户可以合法少缴税费,这些都是可行的,但是对资金要求比较高,经营成本较高,需要面对复杂的程序,复杂的证件和复杂的税费,所以要做好提前准备。

  如果你真的想用公司名义买房,建议适当提高买入的报价(切不可报低价,违法又违规),以此换取下次卖出的时候减少差额,减少卖出税费。

  现实中,有可能会复杂一些,比如出资买房的前来自于法人股东,而不是公司的资金,还需要解决旧公司与旧法人股东之间的债务债权问题。

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